Gayrimenkul Kiraya Verirken Dikkat Edilecek Noktalar
Kiracını düzenli bir geliri olup olmadığı araştırılmalı
Kefilin sağlam ve kefaletin kontrat süresince olması
Konut veya işyerinin ne şekilde teslim edildiği kontrata açık ve net bir şekilde yazılmalı
Elektrik, su, doğalgaz gibi kiracının kullanacağı faturalar kiracının üzerine açılmalı
Mümkünse hattı açık telefon bırakılmamalı
Demirbaşların durumu açıkça kontrata yazılmalı.
Kontratınızı düzenlerken uzman bir Emlak Danışmanı'na başvurmanızda fayda vardır.
Kiracı bölümünde dikkat edilmesi gereken hususların bir bölümü de kiraya vereni ilgilendirmektedir.
Kesinlikle her iki tarafın da çıkarlarını koruyan bir kontrat yapılmalıdır.
Kira sözleşmeleri yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.Ancak kanunlarda düzenlenmiş bazı haklardan yararlanmak açısından sözleşmelerin yazılı olması özellikle de tarafların önünde imzalanması en doğru yoldur. Kira sözleşmelerinde, kiraya veren kişinin her zaman gayrimenkulün maliki olması gibi bir zorunluluk yoktur. Bir kimse başkasına ait bir gayrimenkulü mal sahibinin rızası ile kiraya verebilir.
Taraflar kira bedelini Türk Lirası olarak gösterebilecekleri gibi döviz olarak da gösterebilirler.
Kira bedellerinin hangi oranlarda arttırılacağı hususunda isterlerse belirli bir oran yada yeni dönemdeki kira artış oranının tüketici veya toptan eşya endekslerine bağlandığını yazabilirler.
Kira sözleşmeleri düzenlenirken borçlardan kiracı ile birlikte kefilin de müşterek ve müteselsil olarak sorumlu olduğunun ve sözleşmenin her yenilendiği dönemde kefilinde sorumluluğunun devam edeceğinin belirtilmesi gerekir.
Depozit bedelinin tesbiti ve iadesi ile ilgili hükümlerin de sözleşmeye konulması gerekir. Depozit bedelinin döviz olarak belirlenmesi halinde iadesinde kiracı için herhangi bir kayıp olmamaktadır. Ancak depozit bedelinin Türk Lirası olarak belirlenmesi halinde tahliye tarihinde iade edilen depozit bedelinin aşırı enflasyon nedeni ile hiçbir değeri kalmayacaktır. Bunu önlemek için sözleşme tarihinde verilen depozit bedelinin kaç aylık kira karşılığı olduğu belirtilerek tahliyesinde de bu kadar aylık kira bedelinin depozit olarak iade edileceği hükmünün konulmasında büyük yarar vardır.
Kira müddeti belirtilmelidir.
Kiracının devir ve ciro edemeyeceği, ortak alamayacağı belirtilmelidir.
Kullanımdan doğan elektirik,su,yakıt gibi masrafların kiracıya ait olduğu, kullanımdan doğmayan binaya ve daireye ait demirbaş giderlerinin mal sahibine ait olduğu belirtilmelidir.
Kira bedelinin her ayın kaçıncı günü akşamına kadar ödeneceği belirtilmelidir.
Kiracının mal sahibinin yazılı izni olmadan tadilat yapamayacağı belirtilmelidir.
İhtilaf vukuunda hangi mahkeme ve icra dairelerinin selahiyetli olduğu belirtilmelidir.
Evinizi kiraya verirken su aboneliğini kiracınızın üzerine yaptırın. Böylece kiracınızın kullandığı suyun sorumlusu olmazsınız.
Abonesi sizin üzerinize olan kiradaki evinizin su borcunu takip etmeniz gerekmektedir. Aksi halde ödenmemiş su borcu sizden talep edilir.
Uzun süre kullanmadığınız veya kiraya vermediğiniz ev ve işyerinizin abonesini müracaat ederek geçici kapatma yapmanız gerekmektedir.
Bütün bu açıklamalara rağmen kira kontratınızı düzenlerken uzman bir avukata danışmanızda fayda vardır.
Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilecek Noktalar
Yeni bir gayrimenkul satın alırken sormanız gerekenler:
Binanın projesi var mı?
Zemin etüdü yapılmış mı? (Zemin emniyet gerilmesi belirlenip katsayısına göre projesi yapılmış mı?)
Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı? Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılmış?
Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi?
Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı?
Betonu elle karılarak mı, yoksa betoniyerle mi dökülmüş ya da hazır beton mu kullanılmış?
Yapının teknik uygulama sorumlusu kim, ilgili kişiler mi?
Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş, kırma taş kul- lanılmış mı? (Deprem sonrasında binaların deniz kumuyla yapılması yanlış bir şey gibi gösterildi. Yanlış olan bu kuma kırma taş katmamaktır. Yoksa deniz kumu kullanılabilir.)
Yapıda kullanılan demirin özelliği nedir? Nervürlü mü, düz demir mi kullanılmış? Bu özellikler projeye uygun mu?
Bu demirler standartlara uygun mu?
Kullanılan betonun laboratuar deneyi var mı?
Proje ile yapı arasında paralellik sağlanmış mı?
Yapıyı kontrol etmelisiniz. Belli bir mesafeden eve bir bakınız. Duvarlar şakulde ve yüzeyi düzgün mü? İçerden bakınca duvarların köşeleri kare şeklinde mi yoksa eğik mi? Salonun ortasında şöyle bir zıplayınca esniyor mu yoksa sert mi duruyor?
Su kontrolü. Evin zemini toprak örtüsüyle aynı seviyede mi yoksa ev daha alçakta mı kalıyor? Yağmur olukları, oluk ağızları ve drenaj boruları fazla suyu evden uzağa mı taşıyor yoksa bodruma doğru mu gidiyor? Suyun sebep vermiş olabileceği görünür bir hasar var mı?
Evin çatısı. Çatı yeni ve iyi bir durumda mı? Temiz ve herşey yerli yerinde görünüyor mu?
Ayrıntılar. Boya işçiliği, fayans ve döşemelerin işçilik kalitesinde görünür bir kusur var mı?
Mutfak ve banyo armatürleri, seramik eşyalar. Lavabolar, musluk bataryaları v.s. kaliteli malzeme mi? Düzgün çalışıyor mu? Sifonu çekince suyun gelişi tazyikli mi?
Elektrik sistemi. Duvardaki priz ve fişler evin ihtiyacı için yeterli sayıda mı? konuldukları yerler kullanışlı mı? Ana sigorta yeterli amper ölçüsünde mi?
Şofben/termosifon, su tesisatı. Sıcak su sistemi doğalgaz şofbeni mi yoksa elektrikli ısıtıcı mı (Doğalgaz daha ekonomiktir)? Gazlı şofben ise nereye monte edilmiş (banyo içine monte edilenler zehirlenme tehlikesi yaratmaktadır)
Isıtma. Isıtma sistemi nedir? Doğalgaz ile merkezi ısıtma, kömür kaloriferi, doğalgaz kombi, soba. Evin içinde ise nereye monte edilmiş? Evde klime var mı? Elektrik tesisatı klima monte etmeye müsait mi?
Yalıtım. Çatının yalıtımını mutlaka kontrol ediniz. Gerekli ısı yalıtımı çatıya ve duvarlara yapılmış mı? Duvarlarda gaz beton (Ytong) kullanılmış mı?
Şömine. Şöminenin kapakları var mı? Şömine bacasının havalandırması yeterli mi?
Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.
Kat irtifakinin kurulup kurulmadığına, iskanin, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eger alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.
Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.
Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduguna dair imzalı bir belge alın..
Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.
Gayrimenkul Satışında Dikkat Edilecek Noktalar
Gayrimenkulün Tapudaki Satış Değeri 2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda asgari bir değer göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.
Gayrimenkulün Gerçek Satış Değeri Gayrimenkulunüzün , gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.
Ödenecek Harç Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
Kazancın Gelir Vergisi Gayrimenkulün iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Ancak 4 yıllık süre geçtikten sonra satılması halinde kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici Md.56/D-6) Satılan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmişse satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa satılsın,ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez.
Şirketlerin Gayrimenkul Satışı Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında , satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
Tapu harcı ödemezler.
Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)
Satışın Belediyeye Bildirilmesi Gayrimenkulünü satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.
Gayrimenkulünü Satanların Kazanç Vergisi Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması , örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan edinilen gayrimenkulün satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6).
Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.
Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md.56/D6)
Kazancın Hesabı ve Vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997de satın aldığı gayrimenkulü 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001de satış yapsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti.
Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer maliyet bedeli olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998den itibaren (gayrimenkulün satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak tespit olunuyor.
1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.
Verginin Hesabı
Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden ,Gelir vergisi Kanunundaki vergi vergi tarifesine göre yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10u kadar da fon payı tahakkuk ettirilir.
Gayrimenkul Kiralarken Dikkat Edilecek Noktalar
Kiraya veren kisinin gayrimenkulun maliki olmasi gibi bir zorunluluk yoktur.
Kontrat ev sahibi veya yetkili kildigi kisi ile yapilmali.
Kiralanmak istenilen gayrimenkul bizzat görülmeli.
Gayrimenkulün eksikleri varsa kontrattan önce bildirilip, giderilmesi saglanmali.
Gerekirse tapuya serh düsülmeli.
Bölgedeki kira fiyatlari arastirilmali.
Konutun iç özellikleri yaninda binanin genel özelliklerine de bakilmali.
Üst katlarda, çatinin akip akmadigina dikkat edilmeli.
Elektrik, su, dogalgaz gibi giderlerin girerken veya tahliye ederken sifirlatilmasi .
Senelik kira artisi müddetinin kontrata yazilmasi.
Depozito veriliyorsa niçin verildigini, hangi sartlarda alinacaginin yazilmasi.
Taraflar; kiraci, kiralayan ve kefil, kontrati birlikte huzurda birlikte imzalamalidir.
Elden para alisverisi yapiliyorsa, kontratin arka yüzündeki teslimat kismi yazilip, imzalanmalidir.
Kontratin her sayfasi taraflarca ayri ayri yazilip imzalanmali.
Demirbaslarin durumu tam olarak yazilmalidir.
1. Gerçek mal sahibini araştırın Öncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğine göre, yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var. Böyle durumlarda mutlaka tapu fotokopisini ve vekil tayin edilmişler için ise noter tasdikli vekaletin orijinalinin görülmelidir.
2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan aynı mı? Gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka teyid edilmelidir. Yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.
3. Kapıcı ile küçük bir söyleşi Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır. Özellikle kiralama işi, bir işyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağı, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediği rahatlıkla tespit edilebilecektir. Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor. Özellikle işyeri kiralanmasında yerin kat irtifakındaki statüsü iyice araştırılmalıdır.
4. Kira sözleşmesinin detayları Bu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. Kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamlar mutlaka kira akti veya sözleşmesine yazılmalıdır. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak. Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir. Yine, kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi ise apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesi, eğer böyle bir tespit yoksa, bir mutabakat sağlanarak, bunun kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var. Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılmasında ve mal sahibinin bu depozitoyu döviz cinsinden kabul etmesinin sağlanmasında yarar var.
5. Kira sözleşmesini imzalarken... Sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte yarar var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmasının ve yapılabiliyorsa tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konmasının yararı çok önemli.Düzgün bir kira sözleşmesinin hazırlanmasında ciddi ve sistemli çalışan bir gayrimenkul danışmanlık firması da büyük önem arzetmektedir.
6. Kira artışının sözleşmede belirtilmesi
İkinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılması, kiracıyı mağduriyetten kurtaracaktır. Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, mümkünse kirayı elden vermek yerine bankaya yatırmasında, işyeri ise stopajları yatırmayı unutmamasında yarar var. Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedelleri sonraları ciddi sorunlar yaratabiliyor. Bu nedenle, banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.
Ev Kiralamada Kefilin Önemi
Günümüzde ekonomideki arz-talep dengesizliğine bağlı olarak uzun zamandır en iyi yatırım araçlarından birisi olan gayrimenkul, sahibi olan yatırımcıya belirli yükümlülükler ve külfetler de getiriyor. Eğer ev sahipleri bu gayrimenkullerini atıl tutarlarsa, apartmanın işletme projesi ve Kat Mülkiyeti Kanununun işaret ettiği pek çok masrafı karşılamak zorunda kalıyorlar. Bu nedenle, konut veya dairelerin kiraya verilmek suretiyle değerlendirilmesi, mülkiyeti kullanan kiracının, daha önce ev sahibinin ödemekle yükümlü olduğu pek çok masrafı üstlenmesi ve ev sahibinin yükünün azalması demek.
Son yıllarda bazı kiracıların kiraladıkları mecura kimi zaman büyük zararlar vermeleri, kiracının tahliyesinde, kiraların düzenli ödenmesinde ve kira bedellerinin artırılmasında karşılaşılan sorunlar ev sahiplerini hukuki bazda yeni arayışlara yönlendirmiş gözüküyor. Bu durum da eski adıyla kira kontratosuna, yeni ismiyle taşınmaz kira sözleşmesine yeni maddelerin eklenmesi ile kiralayan ve kiracı dışında 3. bir taraf olarak kiracının kefilinin de imza atması gibi bir koşulu gündeme getirdi.
Kefaletin avantaj ve dezavantajları Kefalet, hukuki anlamda, kira sözleşmesinin geçerli olduğu dönem boyunca, kiracının yanı sıra 3. bir kişiye sorumluluk getirmesi açısından ev sahipleri tarafından tercih edilmektedir. Birkaç yıl öncesine kadar yaygın olmayan bu uygulama, giderek daha fazla tercih ve talep edilir hale gelmiştir. Ancak, bu uygulamanın her gayrimenkul sahibi tarafından uygulanmaması, kefil aramayan ev sahiplerinin tercih edilmesi yönünde bir riski gündeme getiriyor. İkinci bir sorunlu konu ise, bürokratik işlemlerden bıkmış olan Türk toplumu için kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasında kefil talebinin de yine bürokrasi olarak algılanması. Kefil, hangi özelliklere sahip olmalı ve bu özellikleri nasıl kanıtlamalı noktasına gelindiğinde, ortaya çıkacak bürokratik evrak talepleri yeni sorunları gündeme getirebilir. Bu nedenle, kefil konusunda ısrarlı gayrimenkul sahiplerinin, gayrimenkullerinin kiralanması sürecinde belirli bir zaman kaybını dikkate almaları gerekiyor.
Kontratsız kiralama büyük tehlike Ev sahiplerinin üzerinde titizlikle durmaları gereken konu, taşınmaz kira sözleşmesi hazırlamadan asla gayrimenkullerini kiraya vermemeleri. Çoğunlukla kira gelirinden devletin kesmekte olduğu yüzde 25 stopajdan kurtulmak için tercih edilen bu durum, ev sahibinin mağdur olmasına yol açıyor. Bu nedenle, sözleşmede yer alan hükümler de ayrıntılı olarak hazırlanmaya başladı. Yine vergi stopajından kaçmak amacıyla ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ödemeleri elden yapılmakta. 1999 yılında Maliye Bakanlığının Yeni Vergi Yasasına bağlı olarak denetimlerini yoğunlaştıracağı dikkate alınırsa, ev sahiplerinin vergi kaçırmaktan dolayı ağır bir ceza almamak için kira ödemelerini banka aracılığı ile yaptırmalarını önermekteyiz.
Önemli ayrıntılar... Öncelikle kiracının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, kiralayacağı gayrimenkulün yer aldığı apartman veya sitenin işletme projesinde öngörülmüş olan yönetim avansının ödenmesinden sorumlu olduğu ve elektrik, su, doğalgaz gibi ürünlerin kullanılmasından kaynaklanan faturaları karşılayacağı belirtilmeli. Ayrıca, kiracının yaptığı ödemeler 3er aylık olarak fotokopileri istenerek takip edilirse, ileride gayrimenkulün boşaltılması sonrası ev sahibi olarak birtakım birikmiş faturalarla karşılaşılması riski de azaltılmış olur.
Kiracının bir kira dönemi içerisinde iki ay üst üste kirayı ödememesi durumunda, dairenin tahliyesine esas teşkil eden bir hukuki durumun doğacağı mutlaka sözleşmede vurgulanarak, kiracının bu durumu bilmesi ve buna göre titiz davranması, ayrıca böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde hukuki prosedürün hızlandırılması açısından yararlı olacaktır.
Ev sahiplerinin dikkat etmeleri gereken en tehlikeli konu, kiralanan eve verilebilecek zararın tazmini veya geride kalabilecek ödenmemiş faturaların tahsili için alınan depozito veya teminatın, kontrat hükümleri içerisinde yer almamasıdır. Bu nedenle, ev sahibi aldığı depozito veya teminatı gösterir bir belgeyi taşınmaz kira sözleşmesi dışında bir belge olarak düzenlemelidir.
Ev sahibinin dikkat etmesi gereken bir diğer husus, ev adresinin resmi tebligat adresi olarak mutlaka belirtilmesi. Hukuki ihtilaflarda sorun yaşanmaması için de kiracıdan en geç iki yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi alınmalı. Tahliye taahhütnamesi alınırken, tahliye tarihinin sözleşmenin bitiminden 25 gün sonrasına olacak şekilde alınması, kiracıyı da mağdur etmez.
Ev sahibinin mağdur olmaması için dikkat etmesi gereken husus, dairenin her türlü demirbaş ve benzeri unsurlarının bir dökümünün ayrıntılı şekilde sözleşmeye ek olarak yazılması ve kiracının bu unsurları sağlam olarak aldığının mutlaka sözleşmede belirlenmesidir.
Sözleşmede yine atlanmaması gereken bir husus her yıl yapılacak zam oranının önceden belirlenmesidir. Bu konuda DİE veya İTOnun tüketici veya geçinme endeksi artış oranları kullanılmaktadır. Bunun dışında belirli bir dolar veya mark bedeli standartlaştırıp, her kontrat başında o an kaç TL ediyorsa, onu aylık kira bedeli olarak tespit etmek yöntemi de görülmektedir.
Kaynak: Adres Dergisi Web Sitesi; www.yaklasim.com
