Bir arazinin imar durumunu bulunduğu bölge, çevresinde göl olup olmadığı,
yola olan cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar
durumunu, bağlı bulunulan belediyenin imar işleri bölümünden veya alacağınız
arazi belediye sınırları içerisinde değil ise il imar müdürlüklerinden
öğrenebilirsiniz.
2-Arazinin Satın Alınma Durumu
Bir arazi alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili
kişilerden alınması gereklidir. Ayrıca, alıcı, TC. vatandaşı değil ise her
yerde arazi alması mümkün değildir. Bir araziyi almak için girişimde
bulunmadan önce alıcının bağlı bulunduğu konsolosluğa başvurarak Türkiye
içerisinde mülk sahibi olup olamayacağını ve eğer olabiliyor ise nerelerde
mülk sahibi olabileceğini öğrenmesi gerekmektedir.
NOT : Türkiye Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm
araziler Tapu Kütüğüne bağlıdır. Eğer satılmak istenen arazi tapusuz ise,
bu durum, arazinin aslında devlete ait olduğunun ve teklif eden kişinin sadece
kullanım hakkına sahip olduğunun açık bir göstergesidir. Bu türdeki bir
araziyi kanunen satın almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı devredilir.
Kullanım hakkı mutlak bir hak olmayıp, kullanım hakkının devralındığı
durumlarda alıcının konumu devletin arazisinin işgalcisi olmaktan öteye gitmez
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Güvenli ve en az riskle kazanç sağlamak isteyenlere yeni bir alternatif sunan
GYO'ları, Türkiye'de henüz yeni bir yatırım modelidir.
A-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Amacı
Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek
gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki
gayrimenkullerden kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım
kazançları yoluyla gayrimenkullerin yüksek gelirine ulaşmaktır. Gayrimenkul
yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek
getirili gayrimenkullerden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Portföyündeki
gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı,
dönem sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtacak ve gayrimenkul
gelirini ortaklarına aktaracaktır. Gayrimenkulun kendisinin değil, ona yatırım
yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, gayrimenkul yatırımının
likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.
Yatırımcılar, gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerini borsada likidite
etmek yanında, borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar.
Ayrıca, şirketin portföyü bu alanda uzman kişiler tarafından yönetildiğinden,
herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde
edilebilecektir.
Yatırımcılar, yüksek yatırım gelirlerinden şirketteki hisseleri oranında pay
alabiliyorlar.
Çok çeşitli gayrimenkullere aynı anda yatırım yapıldığı için risk azalıyor.
Yatırımcılar, gayrimenkul sektörünün profesyonelleri tarafından yönlendiriliyor
ve gayrimenkul yatırımlarına likidite kazandırılıyor.
Yatırımcılar, temelde gayrimenkul yatırımı yaparken, bir şirkete ait menkul
kıymetleri satın alıp istediğinde bunu borsada satabiliyor. Böylece,
gayrimenkul yatırımlarını menkul kıymet olarak satarak bir satış kolaylığı
kazanılmış oluyor ve bu sayede gayrimenkulun bürokratik satış süreçleri ve
müşteri bulma zorluğu ortadan kalkıyor.
GYO'lar yatırım avantajlarının yanısıra vergi avantajları da sunuyor.
GYO şirketlerinin gelirleri, Kurumsal Vergisi Kanunu'nun 8/4-d maddesi
uyarınca kurumlar vergisinden istisna. Ayrıca GYO şirketlerinin ortaklarına
kar dağıtmaları durumunda, herhangi bir gelir vergisi tevfikatı yapılması da
gerekmiyor. Dolayısıyla GYO bünyesinde elde edilen kazançlar hem kurumlar,
hem de gelir vergisi tevkifatına tabi olmadığından yatırımcılara hiç
vergilendirilmemiş bir kazanç dağıtılıyor.
Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmı da, organize bir şekilde
işleyen ikincil piyasalarda işlem gören GYO hisselerini doğrudan gayrimenkul
yatırımına tercih eden uluslararası kuruluşlardır. Bu kuruluşlar böylece
gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden yararlanmış olurlar
C-GYO'lara Yatırımcılara Sağladığı Haklar
Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedine yatırım yapan yatırımcı,
kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan bazı haklara sahip olmaktadır. Bu haklar :
Ortaklığın elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı,
Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,
İç kaynaklardan yapılacak sermaye artırımı nedeniyle çıkarılacak hisse
senetlerini bedelsiz olarak alma hakkı,
Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik(rüçhan) hakkı,
Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,
Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,
Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve
denetleme hakkıdır.
D-Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Yatırım Yapmak
Gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerine yatırım yapmak isteyen
yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat
vererek hisse senetlerinin, ilk defa halka arzı sırasında birincil piyasalarda
veya daha önce halka arzedilmiş hisse senetlerinin ikincil piyasalarda alım
satımını aracı kuruluşlar aracılığıyla borsada gerçekleştirirler.
E-Yatırım Yaparken Dikkat Etmesi Gerekenler
Yatırımcı, yatırım yapacağı gayrimenkul yatırım ortaklığının karlılık durumu,
faaliyetleri, yatırımları ve finansman yapısı hakkındaki bilgileri, şirketin
faaliyet raporlarından, kamuya açıklanan mali tablolarından izlemeli, ayrıca
şirketin sermaye, yönetim ve mali yapısı ile faaliyetleri hakkındaki
değişikliklere ilişkin olarak şirket tarafından borsaya bildirilen açıklamaları
takip etmelidir.
F-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Güvenilirliği
GYO'ların portföyündeki gayrimenkullerin değeri SPK'nın ilan ettiği resmi
eksperlerin yaptıkları değerleme raporuyla belirlenir ve buna göre
yatırımcılara açılır. Böylece değerleme günündeki gayrimenkullerin rayiç değeri,
gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme sonuçları
şirketin mali tabloları ile birlikte belirli periyodlarla ilan edilir ve
şirketin yatırımcılarının, şirketin gerçek değeri hakkında bilgi sahibi
olmaları sağlanır. Bu sayede yatırımcılar yatırım yaptıkları şirketin portföy
değerini bilir ve yatırımlarının cari değerini karşılaştırma imkanı bulurlar.
Ayrıca,SPK tarafından, yatırım projelerinin yasal düzenlemelere uygun olması,
proje izinlerinin alınması gibi hukuki yükümlülükler denetlenir. Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı şirketleri, faaliyetleri ile ilgili önemli tüm kararlarını
ve yatırımlarını SPK'ya, borsaya ve yatırımcılarına açıklamak
mecburiyetindedirler.
Yatırımcı yaptığı yatırımı nasıl değerlendirebilir?
Yatırımcılar basit olarak şirketin varlıklarının rayiç değerleri toplamına
şirketin alacakları ve diğer varlıklarını ekleyerek ve bu tutardan borçlarını
düşerek şirketin aktif değerini bulabilirler. Net aktif değerin şirketin hisse
senedi sayısına bölünmesi halinde ise hisse senetlerinin o gün itibariyle
finansal olarak olması gereken değer bulunur. Ancak gayrimenkul yatırım
ortaklığı hisse senetleri borsada işlem gördüğünden, hisse senedi fiyatları
genel ekonomik konjonktüre bağlı olarak net aktif değerinden farklı olarak da
oluşabilecektir.
Hibede (Bağış) Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bir bedel veya bir karşılık almaksızın bir malın mülkiyetinin bir başkasına
devredilmesi işlemine bağış denir.
Bağış yapan kişi tapu siciline koyduğu şerhle bağışladığı kimsenin kendisinden
önce vefatı halinde bağışladığı mülkiyetin tekrar kendisine geçmesini isteme
hakkına sahiptir. 18 yaşını bitirmemiş veya zihinsel özürlü kimseler bağış
yapamaz. Kanuni temsilcilerin izni olsa dahi reşit olmayan kişiler de bağış
yapamaz. Vasi vesayeti altındaki kimsenin malını da bağışlayamaz. Anne-baba
aynı şekilde velayetleri altındaki bulunan küçüğün malını satabildiği halde
bağışlayamaz.
Gerekli belgeler:
Bağışlanacak taşınmaza ait tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir
belge veya malikin sözlü beyanı,
Bağışlayanın ve bağışlananın veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,
Taraflardan biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge
Bağışlayanın bir bağışlananın iki adet fotoğrafı gereklidir.
İmar ve İmarda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Fiziksel çevreyi ve bu çevredeki yapılaşmaların plan, çevre, fen, sağlık
şartlarına uygunluğunu sağlamak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme
eğilimlerini yönlendirmek için hazırlanan, ana imar planı ile imar uygulama
planından meydana gelen plandır.
A-Nazım İmar Planı:
Varsa bölge veya çevre düzeni imar planlarına uygun olarak çizilen hali hazır
haritalar üzerine yine varsa kadastrol durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi
parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini bölgelerin
gelecekteki nüfus yoğunluklarını gerektiğinde yapı yoğunluğunu çeşitli yerleşme
alanlarının gelişme yön ve büyükleri ile ilkelerini ulaşım sistemlerini ve
problemlerin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının
hazırlanmasına esas teşkil etmek üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan
ve raporu ile beraber bütün olan plandır.
B-Uygulama İmar Planı:
Tasdikli hali hazır haritalar üzerine varsa kadastrol durumu işlenmiş olarak
nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını,
bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama
programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları
ile gösteren plandır.
C-Mevzi (küçük alan) İmar Planı:
Genel imar planı dışındaki alanlarda plan ilkesine uygun olarak konut, sanayi,
turizm, ulaşım vb. tesisler için 150.000 metrekareden az olmamak üzere
düzenlenen plandır. Planlanan alan daha küçük ise özel izne tabidir.
İntifa ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
A-İntifia hakkı (Kullanma, yararlanma hakkı)
İntifa hakkı menkul ve gayrimenkullar ile haklar ve bir mal varlığı üzerine
tesis olunabilir. Üzerine tesis olduğu taşınmazdan istifade etme hakkını verir.
Tapu siciline tescili ile meydana gelir.
İntifa hakkı bir başkasına ait taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulan ve
hak sahibine geniş kullanma, yararlanma ve idare yetkisi veren bir haktır.
Aynı zamanda taşınmazın semerelerinden de (kira geliri gibi) yararlanma hakkını
içerir.
İntifa hakkı devredilemez ve miras yoluyla geçemez.hak sahibinin ömrü boyunca
devam eder ve ölümü ile son bulur.
İntifa hakkı sahibi malı olduğu gibi korumakla, bakım ve onarımlarını yapmakla
yükümlüdür.
Gerekli belgeler:
İntifa hakkı tesis edilecek taşınmazın varsa tapu senedi,
İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin
fotoğraflı nüfus cüzdanları ve temsile ilişkin belge,
Tarafların son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları,
İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı
gereklidir.
İpotekte Dikkat Edilmesi Gerekenler
Halen mevcut veya ileride meydana gelecek, yahut meydana gelmesi muhtemel olan
her hangi bir alacağın güvence altına alınması için bir taşınmazın teminat
verilmesi işlemidir.
Sınırlı bir aynı haktır. İpotekli taşınmaz malın başkasına devri mümkündür.
Üzerinde ipotek olan taşınmazın devri için ipotek alacaklısının iznine gerek
yoktur. İpotek talep üzerine süresi, miktarı, faizi ve ipotek derecesi
belirtilerek tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılan işlemdir.
Satışlarda arta kalan miktar için kanuni ipotek (1. derece) önerilir.
M.K 785 maddesi: Gayrimenkul rehin edilirken hangi ipotek derecesine
kaydedilirse o derecenin ifade ettiği kuvvetle teminat teşkil eder.
Derecelerden birinin boşalması halinde bir alttaki derecede bulunan ipotek
boşalan dereceye geçmez. Bankalarca veya kamu kurum kuruluşlarınca verilen
kredilere karşılık teminat verilen taşınmazların ipotek işlemlerinde resmi
senet düzenlenmez. Müşteri mülkiyete konu olan bir taşınmaz malın paydaşları
kendi paylarını ipotek verebilirler.
İpotek işlemi için gerekli belgeler:
1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir
belge,
2-Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3-Alacaklının iki, borçlunun bir adet vesikalık fotoğrafı,
4-Taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilecek ise temsil belgesi.
İzale-i Şüyu Hakkı
Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen
taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında
payları nispetinde paylaştırılmasına izale-i şuyu denir.
Ortak malın taksimi aynen mümkün olmuyor ise mahkemece satılarak bedellerinin
paylaştırılacağı M.K. 628 maddesinde belirtilmiştir. İzale-i şuyu davasında
temel amaç ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme
yolu ile ortaklıklarının giderilerek çözülmesidir. Söz konusu taşınmazın
bölünebilir nitelikte olması halinde mahkemece taşınmazın aynen
paylaştırılmasına, aksi durumda açık arttırma yolu ile satılmasına karar
verilir.
Aynen taksim; Müşterek malın paydaşlar arasında payları nispetinde aynı
nitelikte ve aynı değerde somut olarak bağımsız parçalara ayrılmasına denir.
Kadastro ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Taşınmaz malların şeklini hukuki durumunu ve içeriğini belirlemek için
düzenlenen sicillerin ve yapılan işlerin tamamına kadastro denir.
Parsel:
Doğal sınırları olmayan kendi içinde kapanan bir sınırla çevrili yeryüzü
parçasıdır. İki çeşit parsel vardır;
İmar parseli
Kadastro parseli
Ada:
Çevresi deniz, dere, dağ vb. gibi doğal sınırlar veya kara yolu, demir yolu,
cadde, meydan gibi sonradan yapılan tesislerle çevrili parseller topluluğudur.
Pafta:
Üzerinde parsellerin, adaların sınırları, numaraları ve üzerindeki bina ile
tesisleri gösteren harita tekniklerine uygun olarak çizilmiş dökümanlardır.
Çap:
Kadastro görüp ve tapu sicilinde kaydı bulunan tüm taşınmazların plan
örneklerine çap denir. Bir parselin komşu parsellerle plan sınır doğrultularını
içindeki veya sınırındaki doğal, yapay tesisleri ve parsele ait bilgileri
içeren bir belgedir.
İki çeşit çap vardır;
Kadastrol çap
İmar çapı
Kooparatife Girerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
a)KOOPARİTİFE ÜYE OLURKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Kooperatifin bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakın. Çünkü bu
sistemde gelişmiş bir denetim mekanizması bulunur.
Kooperatif arsasının kooperatif adına tapulu ya da tahsis belgeli olup
olmadığına bakmalısınız.
Kooperatife ait arsanın imar durumunu inceleyin, imarı yoksa üye olmayın.
Bir kooperatife üye olduktan sonra işlerin nasıl yürütüldüğünü takip etmek için
yılda bir yapılan genel kurul toplantılarına düzenli olarak katılın.
Kooperatif aidatlarını elden vermek yerine banka hesabına yatırın. Dekontları
saklayın.
Yönetimde bulunan kişilerin yakın evrelerine ucuz devir gibi yollarla çıkar
sağlayabileceklerini düşünerek uyanık olmanızda da ayrıca fayda var.
Daha önce kurulmuş olan bir kooperatife sonradan ortak olma
Kooperatif ortaklarından birinin ortaklık payını devralmak suretiyle ortak
olma
Miras yoluyla ortak olma
Taşınmaz mal veya işletme karşılığı ortak olma
2. Kooperatif ortaklığına girme şartları
Medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmak,
Yazılı olarak kooperatif yönetim kuruluna başvurmak,
Varsa şahsi sorumluluk ve ek ödemeleri yazılı olarak kabul etmek,
Gerekli sermaye payını taahhüt etmek ve dörtte birini peşin ödemek,
Ana sözleşmelerle getirilen diğer şartları taşımak.
3. Kooperatiflerle ilgili bazı hususlar
Kooperatiflerde yedek ortaklık yoktur.
Yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısının genel kurulca
belirlenmesi zorunludur
Sonradan ortaklığa kabul edileceklerden bir fark alınması, mevcut ana
sözleşmelere göre genel kurul kararı ile mümkün olabilmektedir. Bu konuda yönetim kurulu yetkili değildir.
4. Ortak olurken dikkat edilecek bazı hususlar
Sözlere, ilanlara kesinlikle inanılmamalıdır.
Ödemeler kooperatif adına bankada açılmış olan hesaplara yatırılmalı ya da
kooperatif yetkililerine, kooperatif kaşesini ve ilgililerin imzasını taşıyan
makbuz karşılığı yapılmalı.
Kooperatifin mevcut ortaklarının ekonomik, kültürel ve sosyal durumları iyi
araştırılmalı.
Arsanın tapu devri ya da tapuya şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesi ile
alınıp alınmadığına bu arsanın kooperatifin amacına uygun olup olmadığına
bakılmalıdır
Ortak sayısının, belirlenen konut/işyeri sayısından fazla olup olmadığı
araştırılmalıdır
inşaat ruhsatının alınıp alınmadığı sorulmalı, inşaat seviyesi, arsa alımı ve
inşaata yapılan harcamalar ile toplanan paraların mukayesesi yapılmalıdır.
Ortaklık devralınacak şahsın, gerçekten ve halen o kooperatifin ortağı olup
olmadığı, kooperatife borcunun bulunup bulunmadığı araştırılmalı.
Ödenen aidat ve günün fiyat artışları da dikkate alınarak, inşaatın ne kadar
sürede bitirilebileceği hususunda bir fikir edinilebilmelidir.
2A - ORTAKLARIN HAKLARI NELERDİR?
Ortaklık hakları ortaklık senedi ile temsil olunur
Ortaklar, Kooperatifler Kanununun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve
vecibelerde eşittirler
A) ORTAKLARIN BİREYSEL HAKLARI
Ortaklıktan çıkma hakkı
Ortaklıktan çıkma hakkının kullanılması, anasözleşmeyle en çok 5 yıl için
sınırlandırılabilir. Ortağın hiç bir suretle kooperatiften çıkamayacağına dair şartlar
hükümsüzdür
Çıkış, ancak bir hesap yılı sonu için ve en az 6 ay önceden haber verilerek yapılır.
Yönetim kurulu, bir ortağın kooperatiften istifasını kabulden kaçınacak olursa,
ortak çıkma dileğini noter aracılığı ile kooperatife bildirir. Bildiri
tarihinden itibaren çıkma gerçekleşir
Ortaklık payını devir hakkı
Ortaklık payları devredilebilir. Yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin
ortaklık niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa kabul eder.
Ana sözleşmede gösterilecek şartlarla ölen ortağın mirasçılarının kooperatifte
ortak olarak kalmaları sağlanabilir
Çıkarılma kararına karşı genel kurula itiraz veya mahkemeye dava açma hakkı
Kendisine çıkarılma kararı tebliğ edilen ortağın, bu yazıyı aldığı tarihten
itibaren üç ay içinde mahkemeye itiraz davası açma veya genel kurula itiraz
etme hakkı vardır
Bilgi edinme ve örnek isteme hakkı
Yönetim ve denetim kurulu yıllık çalışma raporları ile bilançosunu talep eden
ortaklara bilanço ve gelir gider farkı hesaplarının birer suretinin verilmesi
mecburidir.
Ortakların bilgi edinme hakkı bertaraf edilemez veya sınırlandırılamaz
Ticari defterleri ve belgeleri inceleme hakkı
Kooperatifin ticari defterleri ve haberleşme ile ilgili hususların incelenmesi,
genel kurulun açık bir izni veya yönetim kurulunun kararı ile mümkündür
Genel kurula katılma, seçme ve seçilme hakkı
Üç ay evvel ortak olmayanlar hariç her ortak genel kurula katılma hakkına
sahiptir.
Genel kurula katılma hakkına sahip olan bir ortak, aynı zamanda genel kuruldaki
görüşmelere katılmak, bu görüşmeler sırasında düşüncelerini açıklamak, sorular
sormak, görüşülen konular hakkında müştereken veya münferiden önerge vermek ve
oyunu kullanmak, seçmek, seçilmek gibi haklara da sahip olmaktadır.
Yönetim ve denetim kurulu üyeliği ile tasfiye kurulu üyeliğine seçilebilmek için
getirilen özel hükümler saklıdır
Olumlu gelir gider farkından pay alma hakkı
Tüketim, Motorlu Taşıyıcılar, Üretim ve Pazarlama vb. Kooperatiflerinin
anasözleşmelerinde olumlu gelir gider farkının (kârın) ortaklar arasında
bölüşülmesi öngörülmüş ise bu bölünme ortakların kooperatifle yapmış oldukları
işlemleri oranında yapılır
Genel kurulda oy kullanma hakkı
Genel Kurulda her ortak yalnız bir oya sahiptir
Kooperatif işlerinin görülmesine katılmış olanlar Yönetim Kurulunun ibrasına
ait kararlarda oylamaya katılamazlar. Ancak, denetçilerin ibrasında oy
kullanabilirler.
Ortaklardan hiçbiri kendisi veya karı ve kocası yahut usul ve füruu ile
kooperatif arasında şahsi bir işe veya davaya dair olan görüşmelerde oy hakkını
kullanamaz
Genel kurulda temsil hakkı
Ana sözleşmede açıklama bulunduğu takdirde, bir ortak yazı ile izin vermek
suretiyle genel kurul toplantısında oyunu ancak başka bir ortağa kullandırabilir.
Bir ortak genel kurulda birden fazla ortağı temsil edemez.
Ortak sayısı 1.000in üstünde olan kooperatiflerde anasözleşme ile her ortağın
en çok 9 olmak üzere birden fazla ortağı temsil edebileceği öngörülebilir.
Eş ve birinci derecede akrabalar için temsilde ortaklık şartı aranmaz
Genel kurul kararları aleyhine dava açma hakkı
a) Genel kurul toplantısında hazır ortaklardan alınan kararlara aykırı
kalarak tutanağa geçirten veya oyunu kullanmasına haksız olarak izin
verilmeyen ortaklar kanuna, anasözleşme hükümlerine ve iyi niyet esaslarına
aykırı olduğu iddiası ile genel kurul kararları aleyhine, toplantıyı izleyen
günden başlamak üzere bir ay içinde, kooperatif merkezinin bulunduğu yerdeki
mahkemeye başvurup iptal davası açabilirler
b) Genel kurul toplantısında hazır bulunsun ya da bulunmasın;
Gündemin gereği gibi ilan veya tebliğ edilmediğini,
Genel kurul toplantısına katılmaya yetkili olmayan kimselerin karara
katılmış bulunduklarını,iddia eden ortakların da dava açma hakları bulunmaktadır.
Denetçilerin dikkatini çekme ve açıklama yapılmasını isteme hakkı
Ortaklar gerekli gördükleri hususlarda denetçilerin açıklama yapılmasını
istemeye yetkilidir
Tasfiye artığından pay alma hakkı
Anasözleşmelerde, kooperatif borçlarının ve ortak pay bedellerinin ödenmesinden
sonra, kalan miktarın dağılma anında kayıtlı ortaklar veya hukuki halefleri
arasında ödenmiş sermayeleri ile orantılı olarak dağıtılacağı yönünde hükümlere
yer verilmiştir
B) TOPLU KULLANILABİLECEK HAKLAR
Genel kurulu toplantıya çağırma hakkı Dört ortaktan az olmamak kaydıyla ortak
sayısının en az onda birinin isteği üzerine genel kurul toplantıya çağrılır.
Yönetim Kurulu bu isteği en az on gün içinde yerine getirmediği takdirde,
istek sahiplerinin müracaatı üzerine ilğili Bakanlık tarafından da genel kurul
toplantıya çağrılabilir.
Gündeme madde ilavesini isteme hakkı
Kooperatifler Kanununun göre, dört ortaktan az olmamak üzere, ortakların en az
onda biri tarafından, genel kurul toplantısından en az 20 gün önce yazılı olarak
bildirilecek hususların gündeme konulması zorunludur.
Kooperatife kayıtlı ortakların en az onda birinin, genel kurul sırasında gündem
maddelerinin görüşülmesine geçilmeden önce (divanın seçimini takiben) yazılı
teklifte bulunmaları halinde;
Hesap tetkik komisyonunun seçilmesi,
Bilanço incelemesinin ve ibranın geriye bırakılması,
Çıkan veya çıkarılan ortaklar hakkında karar alınması,
Genel kurulun yeni bir toplantıya çağırılması,
Kanun, ana sözleşme ve iyi niyet esasları ile genel kurul kararlarına aykırı
olduğu ileri sürülen yönetim kurulu kararlarının iptali,
Yönetim kurulu üyeleri ile denetçilerin azli ve yerlerine yenilerinin
seçilmesi, ile ilgili hususların da genel kurula katılanların yarıdan bir
fazlasının kabulü ile gündeme alınması mümkündür
Sermaye (ortaklık) payı hakkı
Kooperatife giren her şahıstan en az bir ortaklık payı alınması gerekir.
Anasözleşme, en yüksek had tespit ederek bir ortak tarafından bu had dahilinde
birden fazla pay alınmasına cevaz verebilir
Mevcut duruma göre bir ortaklık payının değeri 100.000 lira olup, bir ortakça
alınabilecek en çok pay adedi ise 5.000dir.
Aidat ödeme yükümlülüğü
Yapı Kooperatiflerinde ortaklar, taahhüt ve tediye ettikleri ortaklık payı
bedelleri dışında, kooperatif amaçlarının gerçekleştirilmesini sağlamak üzere
genel kurulca belirlenen miktardaki gider taksitlerini ve bunların gecikme
bedellerini ödemek zorundadırlar.
Sır saklama yükümlülüğü ve ceza
Ortak öğrenmiş olduğu kooperatife ait sırlarını, sonradan ortaklık hakkını
kaybetmiş olsa dahi gizli tutmak zorundadır. uymayan ortak meydana gelecek
zararlardan kooperatife karşı sorumlu olduğu gibi kooperatifin şikayeti üzerine
bir yıla kadar hapis veya ağır para cezasiyle veya her ikisiyle birlikte
cezalandırılır
Ortakların sorumluluğu
1. Sınırsız sorumluluk
Anasözleşme, kooperatifin varlığı borçlarını karşılamaya yetmediği hallerde,
ortaklarının da şahsen ve sınırsız olarak sorumlu tutulacaklarını hüküm altına
alabilir
2. Sınırlı sorumluluk
Anasözleşmeye, kooperatif borçları için her ortağın kendi payından fazla
olarak şahsen ve belirli bir miktara kadar kooperatiften sonra sorumlu
olacakları hususunda bir hüküm konabilir
Ortağın şahsi alacaklılarının durumu
Bir ortağın şahsi alacaklıları, ancak;
Ortağa ait faizi,
Gelir gider farklarından hissesine düşen miktarı,
Kooperatifin dağılmasında ona ödenecek payı, haczettirebilirler
Ödemelerini geciktiren ortaklardan faiz alınabileceği, ancak bileşik faiz
yürütülemeyeceği
Sermaye koyma borcunu zamanında yerine getirmeyen ortak, ihtara gerek
kalmaksızın temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, ortaklar temerrüt
halinde cezai şart ödemeye de mecbur tutulabilirler
Aidat ödeme borcunu yerine getirmeyen ortaklardan, genel kurulca belirlenen
oranda faiz istenebilir.
Aidat ödemelerini geciktiren ortaklara yürütülen gecikme faizlerinin ana
borca eklenerek tekrar bileşik faiz yürütülmesi de söz konusu değildir.
3A - ORTAKLIKTAN ÇIKARILMA ESASLARI VE İTİRAZ YOLLARI
1. Genel olarak ortaklık sıfatının kaybedilmesi
Bir ortağın ortaklık sıfatı genel olarak;
Çıkma hakkını kullanarak
Ölümü ile
Ortaklık payını devretmesiyle
Ortaklık sıfatı bir görev veya hizmetin yerine getirilmesine bağlı ise,
bu görev veya hizmetin sona ermesiyle
Anasözleşmede gösterilen sebeplerle ortaklıktan çıkarılmasıyla
Parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi sonucu sona erer.
2. Ortaklıktan çıkarılma (ihraç) esasları
Kooperatif ortaklığından çıkarılmayı gerektiren sebepler ana sözleşmede
açıkça gösterilir. Ortaklar anasözleşmede açıkça gösterilmeyen sebeplerle
ortaklıktan çıkarılamazlar.
Ortaklıktan çıkarılmaya yönetim kurulunun teklifi ile genel kurulca karar
verilir. Anasözleşme, çıkarılan ortağın genel kurula başvurma hakkı saklı
kalmak üzere, bu hususta yönetim kurulunu da yetkili kılabilir. Uygulamadaki
anasözleşmelere göre, ortaklıktan çıkarma yetkisi yönetim kuruluna aittir.
Çıkarılma kararının onaylı örneğinin on gün içinde notere tevdi edilmesi
gerekir. Bu ortak tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz davası
açabilir. Ortak, üç aylık süre içinde genel kurula da itiraz edebilir.
Bu itiraz, ilk toplanacak genel kurula sunulmak üzere, yönetim kuruluna noter
aracılığı ile tebliğ ettirilecek bir yazı ile yapılır. Genel kurula itiraz
edildiği takdirde, yönetim kurulunun çıkarma kararı aleyhine itiraz davası
açılamaz. İtiraz üzerine genel kurulca verilecek karara karşı itiraz davası
hakkı saklıdır.
Üç aylık süre içinde, genel kurula veya mahkemeye başvurmak suretiyle itiraz
edilmeyen çıkarılma kararları kesinleşir
3. Parasal yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeni ile ortaklıktan
çıkarılma yapı kooperatiflerinde en çok rastlanan ortaklıktan çıkarma nedeni,
ortağın parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesidir.
parasal yükümlülüklerini otuz gün geciktirmeleri üzerine, yönetim kurulunca
noter aracılığı ile yapılacak ihtarı takip eden on gün içinde bu
yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere aynı kurulca ikinci ihtar yapılır.
İkinci ihtarı takip eden bir ay içerisinde de yükümlülüklerini yerine
getirmeyenler ortaklıktan çıkarılır
4. Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesine göre diğer ortaklıktan
çıkarılma sebepleri
Ortaklık şartlarını kaybetmek,
Kura çekimi sonunda kendilerine düşen konutları kabul etmemek,
Tapuda kendi adlarına tescilden önce konutlarında yaptıkları tahribat veya
tadilatı yazılı ihtara rağmen düzeltmemek,
Kooperatifin para, mal ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı
mahkum olmak,ortaklıktan çıkarılma sebebidir.
5. Çıkarılma kararına karşı genel kurul nezdinde itiraz eden veya mahkemede
itiraz davası açan ortağın hukuki durumu
Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz.
Bunların ortaklık hak ve yükümlülükleri çıkarılma kararı kesinleşinceye kadar
devam eder
4A ÇIKAN VE ÇIKARILAN ORTAKLARLA HESAPLAŞMA SÜRESİ ve YÜKÜMLÜLÜK
1. İade edilecek haklar, hesabı ve zamanı
Kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürecek nitelikteki iade ve ödemeler,
anasözleşmede daha kısa bir süre tespit edilmiş olsa bile genel kurulca üç
yılı aşmamak üzere geciktirilebilir. Bu durumda kooperatifin muhik bir tazminat
isteme hakkı saklıdır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak
ve hakları bunları isteyebilecekleri günden başlayarak beş yıl geçmekle
zamanaşımına uğrar.
Çıkan, çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen veya tamamen yoksun
kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür
2. Yapı Kooperatiflerinde çıkan veya çıkarılan ortaklarla hesaplaşma
Yapı kooperatifi devir dışında bir nedenle ortaklığı sona erenlerin sermaye
ve diğer alacakları, o yıl bilançosuna göre hesaplanarak, bilanço tarihinden
itibaren bir ay içinde geri verilir. Ancak ortaklığı sona erenlerin yerine
yeni ortak alınması halinde eski ortağın ödediği sermaye ve diğer alacakları
derhal geri verilir.
3. Ortak, alacak ve haklarının cari fiyat veya döviz kuru üzerinden
değerlendirilmesini veya faiz verilmesini talep edemez.
Kooperatiften çıkan ya da çıkarılan ortağın, kooperatife yapmış olduğu
ödemelerini cari fiyat veya döviz kuru üzerinden değerlendirilip, hesaplanıp
iadesini istemesi söz konusu değildir.
Ancak, genel kurul kararıyla ödemeler yabancı para cinsinden yapılmışsa,
çıkan ya da çıkarılan ortaklara iadelerin de aynı para cinsinden yapılması
gerekir.
Miras ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Miras, vefat eden bir kimsenin menkul, gayrimenkul mal varlığının alacakları ve
borçları ile birlikte mirasçılarına geçmesidir.
Mirasta hak sahipliği kanuna veya miras bırakanın beyan ettiği arzu ve iradesine
dayanır.
Miras hukukunda zümre (derece) önemlidir.
Birinci derece kanuni mirasçılar; eş ve çocuklarıdır.
İkinci derece kanuni mirasçılar; annesi, babasıdır
Üçüncü derece kanuni mirasçılar; vefat edenin büyükannesi, büyükbabasıdır.
Bir üst derecede mirasçılar varken alt derecedekiler mirasçı olamaz. Mirasçı
bırakmaksızın vefat eden kimsenin mirası devlete intikal eder. Vefat edenin sağ
kalan eşine kan hısımlarının ve evlatlığın yanında mirasta hak sahipliği
tanınmış eşin birlikte olduğu derecelere göre değişen bir oranda düzenlenmiştir.
Buna göre;
Eşin birinci derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 1/4,
Eşin ikici derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 2/4,
Eşin üçüncü derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 3/4 mülkiyet
hakkı vardır.
Şüfa (ön alım) Hakkı
Hisseli mülklerin satışında aynı mülk üzerinde pay sahibi olan hissedarların
öncelikli satın alma hakkıdır.
Hissedarlık durumu meydana geldikten sonra hissedarlardan her biri kendi
payını üçüncü bir kişiye sattıkları takdirde öteki hissedarlar yararına şufa
hakkı doğar. Şufa hakkından feragat edilebilir. Bunun resmi şekilde yapılıp
tapuya tescil edilmesi gereklidir (satın alma hakkını kullanmamak). Paydaşlar
arasında şufa hakkı kullanılamaz. Taksimi yapılmış veya kat mülkiyetine
geçilmiş taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılması;
diğer hissedarlar tarafından satışın yapıldığını öğrendikleri tarihten
itibaren bir ay, öğrenilmemesi durumunda on yıldır. Bu sürenin geçirilmesi
hak düşürücüdür.
İki çeşit şufa vardır:
Sözleşmeden doğan şufa hakkı
Kanuni şufa hakkı (Tapuya şerh edilmez)
Parselasyon ve Aplikasyonda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kadastro parsellerinin imar planına uygunluğunu sağlamak için yapılan ayırma,
birleştirme işlemidir. Bu işlem için belediye encümen kararı veya il idare
kurulu kararı gereklidir.
CİNS DEĞİŞİKLİĞİ
Bir taşınmazı yapılı iken yapısız, yapısız iken yapılı hale gelmesidir.
Tarla iken bağ, bahçe gibi nitelik değiştirmesi ya da arsa haline gelmesi
işlemidir.
Ziraat arazisi iken arsa halini alması ancak imar planı uygulaması ile olur.
Gerekli belgeler:
a)Taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, bunlar yok ise malın ada,
parsel numarasını belirtir belge.
b)Taşınmazın malikinin veya maliklerinin nüfus cüzdanı.
c)Taşınmaz mal sahibinin bir adet vesikalık fotoğrafı.
d)Talep temsilciden geliyor ise temsilcinin yetki belgesi.
e)Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların kat mülkiyetine geçişlerde
yapı kullanma izin belgesi (iskan raporu).
APLİKASYON (Yer tespiti)
Aplikasyon tapu haritası bulunan veya kadastro paftası bulunan yerlerin
mahallen ve pafta veya plan üzerindeki bilgilerin araziye uygulanarak taşınmaz
malın zeminde sınırlarının belirlenmesi tespit edilmesi işlemidir.
Gerekli belgeler:
a)Taşınmaz malın varsa tapu senedi veya tapu kayıt örneği,
b)Taşınmaz mal sahibinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,
c)Talep temsilciden geliyor ise temsile ilişkin belge,
d)Kadastro değişiklik ve kontrollük işlemleri ücret çizelgesinde belirtilen ve
işlem tarihinde uygulanmakta olan hizmet bedeli talep sahibi tarafından döner
sermaye işletmesi saymanlığına yatırılır.
Paylaşmada (Taksim) Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ortak mülkiyet olarak bulundurulan birden fazla taşınmaz malın ortakları
arasında pay edilmesi işlemidir.
Paylaşma iki şekilde olur:
a)Rıza-i Taksim: Ortakların aralarında anlaşmak sureti ile ortak mallarını
paylaşmaya denir. Ortaklar arasında kararlaştırılan bir plan çerçevesinde
ortak mallarını kanuni bir engel olmadıkça her türlü taksime serbesttirler.
b)Kaza-i Taksim: Paydaşlar kendi aralarında ortak malların paylaştırılması
hususunda bir anlaşmaya varamadıkları takdirde bu malların taksiminin
mahkemece çözümlenmesine kaza-i taksim denir.
Gerekli belgeler:
1-Taksime konu olan taşınmaz malların tapu senetleri,
2-Taşınmaz malların ortak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı
nüfus cüzdanları,
3-Ortak maliklerin ikişer adet vesikalık fotoğrafları,
4-Taksime konu olan akitte taraflardan biri veya daha fazlası vekille temsil
edilmiş ise temsile ilişkin belgeler,
5-İştirak halindeki mülkiyet olarak kayıtlı taşınmaz mallarda (müşterek mülkiyete
dönüşmemiş veya mirasçı adına kayıtlı) taşınmaz mal malikinin tüm mirasçıları
arasında noterlikte mirasçıların fotoğraflarını taşıyan onaylı taksim sözleşmesi
gereğince sözleşmede mirasçılara tescil isteme yetkisi verilmiş ise her biri
kendi payına düşen taşınmaz malın tescilini isteyebilir. Tescil yetkisi yok ise,
eğer bütün mirasçıların tescil isteminde bulunması mümkün olmuyorsa tescil
için mahkeme kararı gereklidir.
6-Müşterek mülkiyete yönelik taşınmazların pay sahipleri arasında aynen
taksimde, tüm maliklerin bizzat veya kanuni temsilcilerinin katılımıyla resmi
senet düzenlenir.
Şükna Hakkı
Belli bir şahıs lehine kurulan şahsi bir ittifak hakkıdır.
Bu hakkın sahibi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişilikte olabilir.
Tapu siciline tescil ile doğar. Sükna hakkı bir evde ya da evin bir
bölümünü bir odasını tek başına veya malikle birlikte oturma ve kullanma
yetkisi veren bir haktır. Bu hak devredilemeyen, miras yoluyla geçmeyen
kişiye bağlı irtifak haklarındandır. Sükna hakkının şahsına münhasır
olduğu beyan edilmemiş ise hak sahibi hakkının taalluk ettiği gayrimenkulde
ailesi ile birlikte oturma hakkına sahiptir. Lehine sükna hakkı tesis edilen
kişi gayrimenkulu malikle birlikte kullanıyor ise muhafaza masrafları malik
tarafından karşılanır. Sükna hakkına sahip olan kişi ev ya da binanın
tamamından müstakilen istifade ediyorsa adi tamirat gibi korumaya yönelik
masrafları yapmakla yükümlüdür. Bu hak tapu siciline tescil ile doğar.
Tevhit (Birleştirme) ve İfrazda (Ayırma) Dikkat Edilmesi Gerekenler
Aynı mal sahibine veya sahiplerine ait birden fazla taşınmazların yeni bir
numara altında birleştirme işlemidir.
Tevhid (birleştirme) yapılacak gayri menkullerin bitişik olması şarttır.
Ayrıca üzerinde rehin (ipotek, haciz) gibi tasarrufu kısıtlayan engeller
olmaması gerekir. Tasarrufu kısıtlayan engeller var ise hak sahiplerinin
muvafakatı gerekir. Tevhid işlemleri belediye encümeni kararı veya il idare
kurulun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil bildirimi
düzenleyerek tapuya intikal ettirir.
Gerekli belgeler:
1-Birleştirilmesi talep edilen taşınmazların tapu senetleri veya tapu kayıt
örnekleri,
2-Taşınmaz maliklerinin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3-Birleştirme için düzenlenmiş yürürlükteki mevzuata yönetmenliklere uygun
nitelikteki plan ve ekli belgeler,
4-Taşınmazın bulunduğu yere göre alınmış belediye encümen veya il idare
kurulunun olumlu kararı (Taşınmaz mücavir alan içinde ise belediye encümeni
kararı, Mücavir alan dışında ise il idare kurulu kararı),
5-Maliklerin birer adet vesikalık fotoğrafı gereklidir.
İFRAZ (Ayırma)
Tapu sicil kütüğünde tek bir parça olan taşınmazın birden fazla parçaya
ayrılması bölünmesi işlemidir. İfraz işlemleri belediye encümeni kararı
veya il idare kurulun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil
bildirimi düzenleyerek tapuya intikal ettirir. İşlemin bitimini takiben
ayrılan parçalara ayrı ayrı parsel numaraları verilir.
İfraz işleminin
parselasyon özelliğinde olan ve olmayan iki çeşidi vardır.
1-Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz (ayırma): Kamu hizmetlerine
terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan sadece bir parselin birden
çok parçalara ayrılması işlemidir.
2- Parselasyon niteliğinde olan ifraz (ayırma): İmar parsellerini
oluşturmak amacıyla parseller içersinde yol, meydan, yeşil saha, park,
otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini kapsayacak
şekilde yapılan ayırma işlemidir.
Gerekli belgeler:
1-Özel çalışan mühendislerce hazırlanmış uygunluğu kadastro müdürlüğünce
kabul edilmiş plan ve ekli belgeler,
2-Taşınmazın mal sahibinin veya yetkili temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,
3-Tapu senetlerine yapıştırılmak üzere ayrılan parça sayısı kadar taşınmaz mal
sahibinin vesikalık fotoğrafları,
4-Belediye encümeni il idare kurulunun olumlu kararı ve tasdikli örneği
gereklidir.
Trampa
Para aracılığı olmaksızın bir malın dolaysız olarak bir başka mal ile
değiştirilmesidir.Trampa sözleşmesi tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet
düzenlenerek yapılır.
Gerekli belgeler:
Trampası yapılacak malların tapu senetleri yok ise ada parsel numarasını
gösterir belge veya malikin sözlü beyanı,
Trampa yapacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus
cüzdanları,
Trampa yapanların ikişer adet fotoğrafları,
Akitte tarafların biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin
belge gereklidir.
Vefa Hakkı
Vefa hakkı satıcıya sattığı taşınmazın bedel karşılığında ve tek taraflı irade
ile geri alma hakkını verir.
Satıcı vefa sözleşmesine dayanarak sözleşmede belirtilen sürenin sonunda
sattığı taşınmazını geri alabilir. Vefa hakkı sahibi bu hakkını kullanacağı
zaman ödeyeceği bedel sözleşmede belirtilmemiş ise ilk satıştaki bedel
üzerinden ödeme yapar. Vefa hakkı satışta kalan bir bakiye var ise bir güvence
olarak kullanılabilir (ipotek gibi). Bu sözleşmede satıcı lehine bir güvence
vardır. Bu güvence tapu kütüğüne şerh verilmekle ayni hak kazanılır.
Kanun bu hakkı en fazla on sene saklı tutmaktadır.
